|
如何使舊住宅區(qū)的物業(yè)管理走出一條良性發(fā)展的道路，我們認為，應該在分析舊住宅區(qū)的特點上，以小區(qū)的改造為基礎，以加強小區(qū)的管理為手段，以提高服務水平為核心，走法制化的道路，這將是21世紀物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。
一、 對舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的思考
舊住宅區(qū)開發(fā)較早，以改造危房和建解困房為主，由多個產(chǎn)權(quán)單位組成。它與新住宅小區(qū)相比有很大差別，主要表現(xiàn)在配套設施不完善，環(huán)境衛(wèi)生差，房屋相對陳舊，產(chǎn)權(quán)單位多元化，居住層次和消費水平低于商品住宅小區(qū)等。由于我市物業(yè)管理在1993年才開始實施，舊住宅小區(qū)當初在建設時根本不可能考慮到物業(yè)管理的需要，因而在不同程度上存在各種各樣的差異。針對這些不同，在舊住宅小區(qū)開展物業(yè)管理應注意以下幾個問題：
1、 小區(qū)改造治理要量力而行。由于舊的住宅
小區(qū)存在著種種差距，在治理改造和推行物業(yè)管理時就要多投入。對舊住宅小區(qū)的改造治理要根據(jù)實際情況，以實事求是的態(tài)度，本著因地制宜，量力而行的原則進行改造。針對小區(qū)的狀況，設施完善程度等情況認真加以分析，改造后的檔次要與小區(qū)物業(yè)管理水平相配。小區(qū)環(huán)境改造建設不能搞同一模式，不能追求規(guī)模大，檔次高，要重點改善整體環(huán)境，讓廣大居民從中受益。物業(yè)管理公司要和各產(chǎn)權(quán)單位一起，共同制定小區(qū)環(huán)境整治方案，確定資金投入量和資金來源，要充分考慮各方面的承受能力，力爭做到少負債甚至不負債。
2、 物業(yè)管理定位要符合實際。在傳統(tǒng)體制下，住房是實物分配的，使用人并沒有選擇的余地。普遍存在的收入，需求紊亂，使得這一矛盾在短期內(nèi)難以解決。現(xiàn)在推行的物業(yè)管理，卻忽略了各層次居民的需求差別，制定的管理標準單一，必然會出現(xiàn)不愿付款或超出其支付能力的居民，而這又會引起服務與收費之間的糾紛。從總體上看，舊住宅小區(qū)住戶大多數(shù)屬于中低收入階層，在這樣的小區(qū)中，物業(yè)管理企業(yè)的服務定位，收費標準應根據(jù)具體情況而定。常規(guī)性的公共服務應以中低檔為主，面向所有住宅提供最基本的管理與服務，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的生活服務；針對性的專項服務應根據(jù)業(yè)主，使用人支付能力和需求，提供相應的服務，主要是為改善和提供業(yè)主的工作生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項服務，其特點是：物業(yè)管理公司事先設立服務項目，并將服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準公布。這樣可以使低收入者得到較低水平的服務，收入高者可以得到較高水平的服務。
3、 加強物業(yè)管理人才培養(yǎng)，提高物業(yè)公司專業(yè)管理水平。
我市開展物業(yè)管理工作起步較晚，目前從事物業(yè)管理工作的人員，有的是從政府管理部門抽調(diào)的，有的是從房產(chǎn)部門改行的，大多數(shù)缺乏物業(yè)的專業(yè)知識，對物業(yè)管理知識的了解缺乏深度和廣度，在具體工作時也是在干中學，學中干。加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才，對物業(yè)管理轉(zhuǎn)變機制，規(guī)范管理有著重要的意義。為此，要對已在物業(yè)管理工作崗位上工作的人員，進行系統(tǒng)的業(yè)務培訓，使其熟練掌握物業(yè)管理的理論，方法和原則。同時，也要有計劃地組織參觀，學習，培訓，吸收南方物業(yè)管理的經(jīng)驗和方法，不斷充實自己，使物業(yè)管理健康、有序地發(fā)展。物業(yè)管理人要轉(zhuǎn)變觀念，強化責任和服務意識。
4、 規(guī)范物業(yè)管理，完善考核機制。物業(yè)管理
對象包括房屋、設施、設備、環(huán)境、涉及人與物、人與人之間的關系。物業(yè)管理的一個顯著特征就是服務性強。要爭創(chuàng)一流管理水平，一流服務質(zhì)量，必須強化責任意識和服務意識。要實行崗位責任制度，完善考核獎懲機制，達到改善服務態(tài)度，提高服務質(zhì)量的目的。真正把業(yè)主和使用人是否滿意作為工作的出發(fā)點和落腳點，使物業(yè)管理工作不斷開創(chuàng)新局面。
5、 解決遺留問題需要政府扶持。
政府應對產(chǎn)權(quán)多元化的舊住宅小區(qū)制定相應的扶持政策，實施產(chǎn)權(quán)移交，經(jīng)營低稅制、免稅和優(yōu)惠，解決前期配套設施投入資金問題，降低管理成本。目前，舊住宅小區(qū)前期投入資金過大已成為物業(yè)管理單位的巨大負擔，這一問題如果得不到較好的解決，將使舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理走入低谷根據(jù)目前各產(chǎn)權(quán)單位很難籌集大筆資金還給物業(yè)單位的現(xiàn)狀，采取移交產(chǎn)權(quán)不失為一種較好的辦法。通過產(chǎn)權(quán)移交，物業(yè)管理單位可以統(tǒng)一整個小區(qū)的經(jīng)營管理。一是從售房資金中提出一部分補貼基礎配套設施投入；二是將小區(qū)內(nèi)的配套公用設施進行統(tǒng)籌安排，從已有的物業(yè)中挖潛，發(fā)揮物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟效益以業(yè)養(yǎng)業(yè)。利用有效資源，用于經(jīng)營和有償服務，用利潤償還欠賬；三是利用產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的優(yōu)勢，努力培養(yǎng)房地產(chǎn)二、三級市場，激活物業(yè)流通。
二. 物業(yè)管理在我國是一個新行業(yè)。良好的法制環(huán)境對推動加強法制化運作，推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的道路進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展將起到保障作用。
1、 法制化運作要求物業(yè)管理必須有法可依。
物業(yè)管理包括房屋及維修管理、設備管理、市政公用設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)及消防管理、社區(qū)文化和公共服務等方面。物業(yè)管理服務和經(jīng)營質(zhì)量的好壞，不僅會影響人們生產(chǎn)、生活的質(zhì)量，而且關系到整個城市的發(fā)展。同時，物業(yè)管理的發(fā)展，客觀上要求它的運作活動是有序的，規(guī)范的和法制的，這不僅是經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，也是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的實踐要求。目前，我國物業(yè)管理仍存在著缺少法規(guī)，立法滯后，缺乏系統(tǒng)性，立法層次低，法律效力差等問題，這種狀況不改變必然影響物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此，加速物業(yè)立法仍然是行業(yè)發(fā)展的當務之急。
2、 法制化運作有利于物業(yè)管理行業(yè)按照市場經(jīng)濟規(guī)律辦事。
我國的物業(yè)管理是沖破了計劃經(jīng)濟條件下福利型，行業(yè)型管理之后，伴著市場經(jīng)濟而出現(xiàn)的新事物。市場經(jīng)濟就是法律經(jīng)濟，它需要通過一系列的法律、法規(guī)、規(guī)章來規(guī)范經(jīng)濟運作的程序，反對和制止不正當競爭，保證經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益。實行市場經(jīng)濟的前提應有健全的法律規(guī)范，沒有法律、法規(guī)的引導、規(guī)范和制約，市場機制難以有序進行。在市場經(jīng)濟條件下，即使用經(jīng)濟手段和必要的行政手段對物業(yè)管理行業(yè)引導、扶持時，也應通過法律的形式固定下來。因此，物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)法制化運作，應當按照國家和地方已出臺的有關物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)劃性文件進行管理，只有實現(xiàn)依法管理，物業(yè)管理行業(yè)才能得到健康的發(fā)展。
|