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物業管理服務的重點是為業主和客戶營造一個良好的生活和工作氛圍，結合xx國際廣場的物業管理服務，其要點是營造“和諧、統一”的居住、生活、工作、商業環境，加強裝修管理，難點是分階段開發，對一期住宅和寫字樓業主和客戶的影響，立體停車場管理服務和工程遺留問題的處理。
第一節物業管理日常服務的要點、難點分析
xx國際廣場是一個綜合性的物業社區，挺拔的現代建筑，俊朗的現代立面造型，在彰顯王者之雍容氣度之余，詮釋的是業主和客戶的“工作、生活和夢想” ，對物業管理提出了較高的要求，因此營造一個“和諧、統一”的居住、生活、工作、商業環境，為業主和客戶實現都市新生活的夢想，是物業管理服務的首要任務。
要實現“和諧、統一”的居住、生活、工作、商業環境，重點是：
一、抓好系統安全運作、星級服務、圍繞氛圍管理開展社區文化活動、用文化管理環境等工作。
二、強化裝修管理，維護房屋的結構安全。
難點是：
一、由于分階段開發，對一期住宅和寫字樓業主和客戶的影響。
二、立體停車系統的安全管理服務。
三、工程質量遺留問題的處理。
第二節 物業管理日常服務要點、難點和措施
一、住宅、寫字樓、公寓、商業日常服務要點、難點和措施
二、酒店公寓施工期的管理要點、難點和措施
xx國際廣場分為兩期開發，一期為住宅和寫字樓，二期為酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙時間與二期的施工時間和二期的銷售時間有交叉，一、二期的入伙時間也相差近一年時間左右，這也就是物業功能開發的階段性。
一期房屋交付入伙后半年，處于裝修高峰期，而此時正是酒店公寓竣工交付前最緊張的施工階段，在此期間，由于受酒店公寓施工的影響，一期的業主在安全、噪音、治安、清潔等環境方面利益都會受到不同的程度的影響，如何做好該施工期間的管理，保證酒店公寓安全順利交付，確保對一期業主的居住生活環境的影響降到最低，是該階段物業管理工作的重點。
為此，招商局物業公司組織相關人員分析研究，同時結合在管相關樓盤的管理經驗，就該階段管理的難點開展分析，并給出解決方案措施。
三、營造“和諧、統一”的居住、生活、工作、商業環境
（一）系統安全運作是xx國際廣場物業管理服務的第一要點
1、建立區域防范體系
（1）堅持預防為主的原則，積極做好安全宣傳工作，確保安全標識齊全，開展緊急突發事件及消防演習，通過培訓提高安全防范意識和技能。
（2）內緊外松的工作氛圍，實現智能化硬件與管理處軟件的最佳結合
xx國際廣場消防監控中心、閉路監控、可視對講、外圍的紅外線監測等形成防盜網絡,使業主利用一卡通便可自由出入小區、車庫、會所，但安全卻在我們的控制之下，形成人防和技防相結合的安全防范體系。
（3）配合公安機關與周邊物業管理單位的合作，形成群防聯控的安全網絡
加強同駐地公安機關的溝通和聯系，在駐地派出所的指導下，與周邊物業管理單位合作，互通信息，互為支援，形成群防聯控的安全控制網絡。
2、消防管理
“預防為主，防消結合”的消防管理思想，嚴格執行消防工作的日常檢查制度，通過各種形式開展消防宣傳工作，提高業主和客戶的消防安全意識，開展每年一次的消防實戰演習和每年一次的消防摸擬演習，實現xx國際廣場的安全運作，保護業主和住戶的生命和財產安全。
3、設備安全管理
重點抓好供配電設備、消防監控設備、電梯設備的安全運行。
（1）設立設備專職維修保養責任人，全面負責維護與保養；
（2）嚴格執行各設備系統操作規程，維修保養計劃；
（3）建立設備臺帳，掌握、記錄運行情況 ；
（4）明確各責任人的崗位職責；
（5）嚴格執行設備保養的“三檢兩養”制：
三檢：日檢、月檢、年檢；
兩養：大修保養、專業保養。
4、道路交通安全管理
明晰的道路標識系統，人流和車流分開。
5、應急反應措施
建立完善的應急反應體系，有緊急應變措施。在日常工作中經常開展應急體系培訓，遇突發事件能緊急啟動，安全疏導。
（二）星級服務
1、星級服務標準，尊貴服務
（1）人才素質：高品位的服務的需求高素質的人才，招商局物業將按的項目的需求，從社會資源招聘不僅有超強服務意識和專業操作技能，又具有紳士淑女風度的高品位人才，經過招商局物業的系統培訓，服務xx國際廣場業主和客戶。
（2）星級酒店服務標準：招商局物業將結合xx國際廣場項目特點，運用星級酒店的管理服務標準，使業主和客戶享受高標準服務的同時，充分感受個人尊嚴和個性化的最大滿足。
2、“青年文明號” 活動
招商局物業將充分運用全國物業管理示范小區“蛇口鯨山別墅”和“招商名仕花園”取得“全國青年文明號”活動的成功經驗，以及在南京“金山大廈”和“蘇豪大廈”開展“青年文明號”活動的成功經驗，在xx國際廣場物業管理服務中開展創建“全國青年文明號”的活動。
（三）社區文化氛圍營造
健康、濃重的社區文化是物業管理人孜孜不倦的追求。 招商局物業將派出社區文化管理員，制定內容豐富并且具有針對性的社區文化活動計劃，開展形式多樣的社區文化活動，營造都市精英新生活的人文氛圍。
（四）“用文化管理環境”
1、開展環保知識宣傳、講座，拒絕任何污染行為；
2、推行垃圾分類、廢物回收的環保行為；
3、開辟業主花木栽培區，并鼓勵業主參加植物認養活動；
4、設置輕松優雅的背景音樂，配以假山、流水，營造文化氣息；
5、宣揚人類愛心，鼓勵飼養一些小動物以增添生活樂趣；
6、提供寵物飼養技術服務，并可代辦寵物準養證等特殊服務；
7、開展名花異草及山、石、盆景的展銷，及提供養護顧問服務；
8、花草樹木修剪成型，使之吻合xx國際廣場典雅風格和人文氣息。
四、裝修管理服務要點和措施
裝修管理是為了保障房屋安全，確保房屋能夠正常使用。
公開裝修管理服務流程和裝修管理服務承諾，通過裝修審核、裝修巡查、違章裝修的糾正、指定裝修垃圾堆放地點、裝修垃圾統一清運、裝修人員的管理、裝修完成后的驗收，杜絕違章裝修，維護裝修秩序。
五、項目遺留問題的處理
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